O processo de aquisição de um imóvel passa por várias fases. O primeiro verdadeiro momento de assunção de compromisso entre vendedor e comprador é com celebração do Contrato-Promessa de Compra e Venda (“CPCV”), por via do qual o primeiro promete vender e o segundo comprar nos termos definidos no contrato. No entanto, um CPCV não é um contrato cujo conteúdo possa ser totalmente definido pelas partes, na medida em que existem normas legais imperativas que preveem consequências pela não verificação de certos requisitos.
Saiba mais abaixo:
1. O que é contrato-promessa de compra e venda (“CPCV”)?
É um contrato por via da qual o vendedor se obriga a vender e o comprador a comprar o imóvel objeto do contrato, nas condições definidas nesse contrato.
2. Com a celebração do CPCV o comprador fica com o direito de aceder ao imóvel sempre que quiser?
Se no CPCV se convencionar que opera a tradição (posse) do imóvel, o comprador pode aceder ao mesmo a partir desse momento. Se nada ficar convencionado quanto à tradição do imóvel, ao comprador só é transmitida a chave com a celebração do contrato prometido (a compra e venda do imóvel).
3. É feito algum pagamento com a celebração do CPCV?
Sim, por norma, quando é celebrado o CPCV, o comprador entrega ao vendedor um montante correspondente a uma percentagem do valor total da compra e venda (percentagem essa livremente fixada pelas partes). A este valor chama-se “sinal”.
4. Em vez de um valor total de sinal, é possível acordar o pagamento de várias parcelas?
Sim, todos os montantes entregues pelo comprador ao vendedor antes da celebração do contrato de compra e venda, presumem-se sinal.
5. O pagamento do sinal deve realizar-se antes da assinatura do contrato?
Não, o pagamento do sinal deve realizar-se imediatamente após a assinatura.
6. E se o comprador incumprir o contrato? Quais são as consequências?
Se o comprador incumprir o contrato, o vendedor tem direito a fazer suas todas as quantias entregues até ao momento do incumprimento. Ou, em alternativa, a propor uma Ação Judicial contra o comprador que o obrigue a celebrar o contrato de compra e venda do imóvel.
7. E se o financiamento bancário for recusado? O comprador entra em incumprimento?
Se essa questão não ficar devidamente aprovisionada no contrato, sim, pode entrar em incumprimento. Razão pela qual nenhum CPCV deve ser assinado sem antes ser revisto por um Advogado.
8. E se for vendedor a incumprir?
Nesse caso, o comprador pode propor uma Ação Judicial contra o vendedor que o obrigue a celebrar o contrato de compra e venda do imóvel ou, em alternativa, pode exigir que o vendedor lhe devolva o sinal já pago, em dobro.
9. É necessário o reconhecimento de assinaturas num CPVC?
Sim, a lei obriga que as assinaturas de promitente vendedor e promitente comprador sejam reconhecidas. Um CPCV sem assinaturas reconhecidas não tem valor jurídico, ou seja, não é válido nem produz efeitos.
No entanto, quando é apenas uma das partes a não ter a sua assinatura reconhecida no contrato, esta não pode invocar a falta de reconhecimento em prejuízo da outra.
Para além do reconhecimento das assinaturas, a validade e eficácia do CPCV estão ainda dependentes da declaração de existência de Licença de Utilização do imóvel ou da Licença de Construção (quando seja uma obra nova).
10. Onde posso celebrar o contrato definitivo de compra e venda de um imóvel?
O contrato de compra e venda poderá ser celebrado por um Advogado ou por um Notário.
11. É possível registar a promessa de compra e venda no registo predial?
Sim, é possível e aconselhável. Pois caso o imóvel seja vendido a terceiros, o registo da promessa de compra e venda vai impedir que esse terceiro consiga registar a propriedade a seu favor. Mas para tal, é necessário atribuir efeitos reais ao Contrato.
Se o CPCV não tiver efeitos reais, o comprador nunca poderá exercer o seu direito contra terceiros, mas somente contra o vendedor.
Para saber como é que consegue atribuir efeitos reais a um CPCV, contacte um Advogado.
12. Posso usar uma minuta de CPCV disponibilizada pela agência imobiliária?
Pode, mas lembre-se que a minuta da agência imobiliária está redigida de modo a abranger o maior número de contratos possível, tornando-se demasiado genérica. E como em qualquer circunstância, contratos demasiado genéricos não protegem significativamente nenhuma das partes.
Pelo que é imprescindível que contacte um Advogado para redigir o CPCV ou, pelo menos, para analisar a minuta disponibilizada pela agência imobiliária.
Fonte: Código Civil