IMPOSTOS | VENDEU A SUA CASA? SAIBA COMO NÃO PAGAR IMPOSTO SOBRE A MAIS-VALIA
Vendeu o seu imóvel para habitação própria e permanente? Saiba no artigo como reinvestir o valor da venda na aquisição de um novo imóvel, de forma a não pagar imposto sobre a mais-valia obtida com a venda. Conversámos com a Dra. Sandra Guiomar, contabilista certificada, para perceber como é que pode reinvestir o produto da venda do seu imóvel. 1. O que é o reinvestimento? O reinvestimento é a utilização do produto da venda de um imóvel comprado para habitação própria e permanente na aquisição de um novo imóvel para o mesmo efeito. O expediente do reinvestimento para efeitos fiscais, permite ao proprietário não ser tributado pelas mais-valias que obteve ao vender o seu imóvel, aplicando o valor obtido com essa venda na aquisição de um outro imóvel para habitação própria e permanente. Não obstante, para que fique isento do pagamento de imposto sobre as mais-valias, a sua morada fiscal deveria coincidir com a do imóvel vendido na data da venda. 2. Que tipo de reinvestimento se pode fazer? O reinvestimento pode ser realizado na para: Aquisição do imóvel construído Aquisição de terreno para construção de imóvel ou respetiva construção Ampliação ou melhoramento de outro imóvel exclusivamente com o mesmo destino situado em território português ou no território de outro Estado membro da União Europeia ou do Espaço Económico Europeu, desde que, neste último caso, exista intercâmbio de informações em matéria fiscal. 3. O reinvestimento pode ser usado para adquirir o imóvel e realizar as obras? Não, o reinvestimento poderá ser feito na aquisição de um novo imóvel ou na realização de obras (ampliação ou melhoramento de um outro imóvel). Porém, nunca em simultâneo. Pelo que o contribuinte deverá avalisar se pretende reinvestir quanto à compra ou quanto à realização das obras. 4. Que montante se reinveste? O montante do reinvestimento é o do produto da venda do imóvel, e não o da mais-valia gerada. 5. Qual o montante a reinvestir? CASO 1: António vende o imóvel por 150 mil euros, tendo amortizado o empréstimo no valor de 50 mil euros. Valor a reinvestir: 100 mil euros Reinvestimento= valor venda – valor amortização do empréstimo CASO 2: António vende imóvel Y por 150 mil euros. Seguidamente compra o imóvel X por 170 mil euros, recorrendo a crédito de 20 mil euros para tal aquisição. Valor a reinvestir: 150 mil euros Reinvestimento= valor da venda CASO 3: António vende o imóvel Y por 150 mil euros e compra o imóvel X por 170 mil euros. Para a aquisição do imóvel X, António recorreu a financiamento de 80 mil euros. Valor a reinvestir: 90 mil euros Reinvestimento = produto venda – montante do novo financiamento CASO 4: António compra o imóvel X por 200 mil euros, recorrendo a financiamento no montante de 100 mil euros. Seis meses depois, o António vende o imóvel Y por 100 mil euros Valor a reinvestir para isenção da tributação de mais-valia: 0 euros Reinvestimento= produto venda – valor amortização empréstimo contraído 6. Em que prazo se pode reinvestir? Se adquirir um novo imóvel para habitação própria e permanente, pode reinvestir no prazo de 36 meses a seguir a essa venda. Se tiver adquirido um outro imóvel para habitação própria antes de vender o seu, pode reinvestir desde que essa aquisição tenha ocorrido nos 24 meses anteriores à venda. 7. É necessário declarar a intenção de reinvestir no IRS? Sim, quando vende antes de comprar, é necessário indicar na sua declaração de IRS (Anexo G) que vai usar o montante de reinvestimento na compra de um outro imóvel para habitação própria e permanente. Caso contrário, será tributado pela mais-valia. 8. E se com a venda do imóvel tiver menos-valia, tenho que declarar no IRS? Na hipótese de vender o seu imóvel por um valor inferior ao que adquiriu, terá que declarar no Anexo G da Declaração de IRS. Não obstante, como não se gerou uma mais-valia, não há lugar a reinvestimento. 9. Quando vendi a minha habitação própria e permanente morava efetivamente nessa morada, mas não tinha aí morada fiscal. É possível beneficiar da isenção de imposto sobre a mais-valia? Sim, desde que proceda à alteração da sua morada indicando à Autoridade Tributária que o faz com efeitos retroativos, juntando prova dessa mesma retroatividade (ex. contas de serviços básicos; extratos bancários com a morada, etc.) 10. Qualquer empréstimo pode ser amortizado no valor da venda? Não, apenas o empréstimo contraído para a aquisição da habitação própria e permanente que vendeu ou vai vender. Post escrito em Parceria com a Dra. Sandra Guiomar, contabilista certificada e gerente da sociedade SMG-CONTABIL, LDA. Também poderá encontrar a SMG-CONTABIL no Facebook e no Instagram. A presente informação não dispensa o contacto com um Advogado e um Contabilista. Fonte: Código do Imposto sobre o Rendimento das pessoas singulares
IMOBILIÁRIO | Contrato-Promessa de Compra e Venda: o que deve saber!
O processo de aquisição de um imóvel passa por várias fases. O primeiro verdadeiro momento de assunção de compromisso entre vendedor e comprador é com celebração do Contrato-Promessa de Compra e Venda (“CPCV”), por via do qual o primeiro promete vender e o segundo comprar nos termos definidos no contrato. No entanto, um CPCV não é um contrato cujo conteúdo possa ser totalmente definido pelas partes, na medida em que existem normas legais imperativas que preveem consequências pela não verificação de certos requisitos. Saiba mais abaixo: 1. O que é contrato-promessa de compra e venda (“CPCV”)? É um contrato por via da qual o vendedor se obriga a vender e o comprador a comprar o imóvel objeto do contrato, nas condições definidas nesse contrato. 2. Com a celebração do CPCV o comprador fica com o direito de aceder ao imóvel sempre que quiser? Se no CPCV se convencionar que opera a tradição (posse) do imóvel, o comprador pode aceder ao mesmo a partir desse momento. Se nada ficar convencionado quanto à tradição do imóvel, ao comprador só é transmitida a chave com a celebração do contrato prometido (a compra e venda do imóvel). 3. É feito algum pagamento com a celebração do CPCV? Sim, por norma, quando é celebrado o CPCV, o comprador entrega ao vendedor um montante correspondente a uma percentagem do valor total da compra e venda (percentagem essa livremente fixada pelas partes). A este valor chama-se “sinal”. 4. Em vez de um valor total de sinal, é possível acordar o pagamento de várias parcelas? Sim, todos os montantes entregues pelo comprador ao vendedor antes da celebração do contrato de compra e venda, presumem-se sinal. 5. O pagamento do sinal deve realizar-se antes da assinatura do contrato? Não, o pagamento do sinal deve realizar-se imediatamente após a assinatura. 6. E se o comprador incumprir o contrato? Quais são as consequências? Se o comprador incumprir o contrato, o vendedor tem direito a fazer suas todas as quantias entregues até ao momento do incumprimento. Ou, em alternativa, a propor uma Ação Judicial contra o comprador que o obrigue a celebrar o contrato de compra e venda do imóvel. 7. E se o financiamento bancário for recusado? O comprador entra em incumprimento? Se essa questão não ficar devidamente aprovisionada no contrato, sim, pode entrar em incumprimento. Razão pela qual nenhum CPCV deve ser assinado sem antes ser revisto por um Advogado. 8. E se for vendedor a incumprir? Nesse caso, o comprador pode propor uma Ação Judicial contra o vendedor que o obrigue a celebrar o contrato de compra e venda do imóvel ou, em alternativa, pode exigir que o vendedor lhe devolva o sinal já pago, em dobro. 9. É necessário o reconhecimento de assinaturas num CPVC? Sim, a lei obriga que as assinaturas de promitente vendedor e promitente comprador sejam reconhecidas. Um CPCV sem assinaturas reconhecidas não tem valor jurídico, ou seja, não é válido nem produz efeitos. No entanto, quando é apenas uma das partes a não ter a sua assinatura reconhecida no contrato, esta não pode invocar a falta de reconhecimento em prejuízo da outra. Para além do reconhecimento das assinaturas, a validade e eficácia do CPCV estão ainda dependentes da declaração de existência de Licença de Utilização do imóvel ou da Licença de Construção (quando seja uma obra nova). 10. Onde posso celebrar o contrato definitivo de compra e venda de um imóvel? O contrato de compra e venda poderá ser celebrado por um Advogado ou por um Notário. 11. É possível registar a promessa de compra e venda no registo predial? Sim, é possível e aconselhável. Pois caso o imóvel seja vendido a terceiros, o registo da promessa de compra e venda vai impedir que esse terceiro consiga registar a propriedade a seu favor. Mas para tal, é necessário atribuir efeitos reais ao Contrato. Se o CPCV não tiver efeitos reais, o comprador nunca poderá exercer o seu direito contra terceiros, mas somente contra o vendedor. Para saber como é que consegue atribuir efeitos reais a um CPCV, contacte um Advogado. 12. Posso usar uma minuta de CPCV disponibilizada pela agência imobiliária? Pode, mas lembre-se que a minuta da agência imobiliária está redigida de modo a abranger o maior número de contratos possível, tornando-se demasiado genérica. E como em qualquer circunstância, contratos demasiado genéricos não protegem significativamente nenhuma das partes. Pelo que é imprescindível que contacte um Advogado para redigir o CPCV ou, pelo menos, para analisar a minuta disponibilizada pela agência imobiliária. De todo o modo, esta informação não dispensa a consulta de um Advogado. Prefira sempre uma Advocacia preventiva. Fonte: Código Civil
IMOBILIÁRIO | TUDO O QUE DEVE SABER ANTES DE COMPRAR CASA
Vai adquirir um imóvel, pela primeira vez, e sente-se perdido? Veja abaixo tudo o que deve saber antes de tomar a decisão de adquirir um imóvel já construído. O processo de aquisição de um imóvel, apesar de não ser algo muito complexo, é bastante burocrático e dispendioso, principalmente, quando há recurso a financiamento. Conheça os 5 passos necessários para aquisição de um imóvel e saiba ainda com que despesas pode contar: PROCESSO DE AQUISIÇÃO 1. ANÁLISE DOS DOCUMENTOS O primeiro passo a tomar é começar por solicitar todos os documentos do imóvel, como são: Caderneta Predial; Certidão Permanente; Licença de Utilização; Certificado Energético; e Ficha Técnica de Habitação ( sempre que aplicável). A análise conjunta destes documentos é essencial para se aferir da conformidade dos mesmos. Se o processo estiver a ser intermediário por uma Agência Imobiliária, será a mesma a disponibilizar tais documentos. Mas se se tratar de um negócio particular, não deve deixar de exigir a apresentação de tais documentos. Esta análise deve ser realizada por um profissional, na medida em que não raras vezes as faltas de conformidade só são conhecidas pelas Partes “de surpresa”, poucos dias antes da celebração da escritura pública, criando entropias e atrasados quer no processo de aquisição, quer no processo de crédito. Pelo que, a sua primeira preocupação deverá ser apresentar os documentos a um Advogado, para confirmar se estão verificados todos os requisitos para que o imóvel seja adquirido sem problemas “formais”. Sabia que, por vezes, há desconformidades de áreas registadas na Caderneta Predial e na Certidão Permanentes do mesmo imóvel que impedem a celebração da escritura? 2. CELEBRAÇÃO DE UM ACORDO DE RESERVA Quando os imóveis são publicitados através de uma Agência Imobiliária, o primeiro contrato a celebrar é um Acordo de Reserva, o qual tem como finalidade a retirada do imóvel do mercado, a favor do interessado, com o pagamento de um montante simbólico. Para quem necessita de recorrer a financiamento, nesta fase, é aconselhável contactar vários Bancos a fim de perceber se, e quais, os bancos estão dispostos a celebrar o crédito à habitação. 3. CONTRATO PROMESSA DE COMPRA E VENDA Posteriormente, celebra-se um Contrato Promessa de Compra e Venda (“CPCV”) entre os proprietários e os interessados na aquisição, por via do qual os primeiros prometem vender e os últimos prometem comprar aquele imóvel. Por vezes, quando os promitentes compradores ainda não têm a proposta de crédito à habitação aprovada, o Contrato de Promessa de Compra e Venda é celebrado sob condição, i.é, o mesmo só se torna válido depois do crédito à habitação estar aprovado. Com a celebração do CPCV, é pago ao proprietário o montante que se apelida de “sinal”, no qual é deduzido o montante entregue com a celebração do Acordo de Reserva. Por norma, o sinal varia entre 10% a 30% do valor da venda. O Contrato de Promessa de Compra e Venda é um instrumento que procura assegurar a posição quer dos promitentes vendedores, quer dos promitentes compradores, obedecendo a um regime legal bastante rígido. Razão pela qual, e porque cada caso é um caso, devem as Partes aconselharem-se junto a um Advogado, para elaboração do mesmo, já que um Contrato de Promessa mal elaborado, pode comprometer muito dinheiro. Sabia que se o comprador incumprir o contrato, o vendedor tem o direito a reter o montante que lhe foi pago a título de sinal? E sabia que se o vendedor incumprir o contrato, tem que devolver o sinal em dobro ao comprador? No entanto, note que nem o Acordo de Reserva nem o Contrato Promessa de Compra e Venda, são condição essencial para celebrar o negócio, mas sim uma prova escrita de compromisso antes da transmissão definitiva da propriedade. 4. APROVAÇÃO DO CRÉDITO À HABITAÇÃO Depois de analisadas as condições financeiras dos interessados na aquisição , o Banco procede à realização de uma avaliação do imóvel, através de um perito avaliador. Esta avaliação depende de muitos fatores como são a idade do imóvel, tipo de construção, localização, condição de habitabilidade, etc. É com base na avaliação que o Banco decide qual o montante a financiar. Tenha presente que o Banco não mutua a totalidade do valor do imóvel, pelo que os compradores têm que dispor de montante que varia atualmente entre 10% a 25% do valor do compra do imóvel ou da avaliação feita pelo Banco (conforme o que for mais baixo) – o chamado “valor de entrada”. 5. CELEBRAÇÃO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA Depois do crédito estar aprovado, está na hora de celebrar o contrato “prometido”, que é o da compra e venda do imóvel. Este contrato pode ser celebrado num Notário, através de Escritura Pública, ou junto de um Advogado, através de Documento Particular Autenticado. Na hora em que a compra e venda é celebrada, os Impostos IMT (imposto municipal sobre de transmissões onerosas de imóveis) e o IS (imposto de selo), já devem estar pagos à Autoridade Tributária. O IMT é pago apenas quanto à transmissão do imóvel. Mas o IS, quando há recurso a crédito, é pago duas vezes, uma pela transmissão do imóvel e a outra sobre o valor do empréstimo. As guias para pagamento dos impostos podem ser obtidas num Serviço da Autoridade Tributária ou através da AT Online. Depois de celebrada a compra e venda, o Notário ou Advogado que a celebrou, comunica a transmissão da propriedade ao Registo Predial e às Finanças. Sabia que a propriedade só se considera transmitida depois de averbada a transmissão no Registo Predial? QUAIS AS DESPESAS A SUPORTAR? Existem muitas outras despesas a suportar, para além do preço de aquisição do imóvel, nomeadamente: O chamado “valor de entrada”; Comissão de abertura de processo no Banco, a qual, por norma, é superior a € 300,00 (trezentos euros); Os impostos a pagar com a aquisição de um imóvel são o IMT e IS, cujo montante pode simular aqui; O IS a pagar pela contratação do empréstimo; Honorários a pagar ao Advogado ou ao Notário pela celebração do contrato de