IMOBILIÁRIO | TUDO O QUE DEVE SABER ANTES DE COMPRAR CASA
Vai adquirir um imóvel, pela primeira vez, e sente-se perdido? Veja abaixo tudo o que deve saber antes de tomar a decisão de adquirir um imóvel já construído. O processo de aquisição de um imóvel, apesar de não ser algo muito complexo, é bastante burocrático e dispendioso, principalmente, quando há recurso a financiamento. Conheça os 5 passos necessários para aquisição de um imóvel e saiba ainda com que despesas pode contar: PROCESSO DE AQUISIÇÃO 1. ANÁLISE DOS DOCUMENTOS O primeiro passo a tomar é começar por solicitar todos os documentos do imóvel, como são: Caderneta Predial; Certidão Permanente; Licença de Utilização; Certificado Energético; e Ficha Técnica de Habitação ( sempre que aplicável). A análise conjunta destes documentos é essencial para se aferir da conformidade dos mesmos. Se o processo estiver a ser intermediário por uma Agência Imobiliária, será a mesma a disponibilizar tais documentos. Mas se se tratar de um negócio particular, não deve deixar de exigir a apresentação de tais documentos. Esta análise deve ser realizada por um profissional, na medida em que não raras vezes as faltas de conformidade só são conhecidas pelas Partes “de surpresa”, poucos dias antes da celebração da escritura pública, criando entropias e atrasados quer no processo de aquisição, quer no processo de crédito. Pelo que, a sua primeira preocupação deverá ser apresentar os documentos a um Advogado, para confirmar se estão verificados todos os requisitos para que o imóvel seja adquirido sem problemas “formais”. Sabia que, por vezes, há desconformidades de áreas registadas na Caderneta Predial e na Certidão Permanentes do mesmo imóvel que impedem a celebração da escritura? 2. CELEBRAÇÃO DE UM ACORDO DE RESERVA Quando os imóveis são publicitados através de uma Agência Imobiliária, o primeiro contrato a celebrar é um Acordo de Reserva, o qual tem como finalidade a retirada do imóvel do mercado, a favor do interessado, com o pagamento de um montante simbólico. Para quem necessita de recorrer a financiamento, nesta fase, é aconselhável contactar vários Bancos a fim de perceber se, e quais, os bancos estão dispostos a celebrar o crédito à habitação. 3. CONTRATO PROMESSA DE COMPRA E VENDA Posteriormente, celebra-se um Contrato Promessa de Compra e Venda (“CPCV”) entre os proprietários e os interessados na aquisição, por via do qual os primeiros prometem vender e os últimos prometem comprar aquele imóvel. Por vezes, quando os promitentes compradores ainda não têm a proposta de crédito à habitação aprovada, o Contrato de Promessa de Compra e Venda é celebrado sob condição, i.é, o mesmo só se torna válido depois do crédito à habitação estar aprovado. Com a celebração do CPCV, é pago ao proprietário o montante que se apelida de “sinal”, no qual é deduzido o montante entregue com a celebração do Acordo de Reserva. Por norma, o sinal varia entre 10% a 30% do valor da venda. O Contrato de Promessa de Compra e Venda é um instrumento que procura assegurar a posição quer dos promitentes vendedores, quer dos promitentes compradores, obedecendo a um regime legal bastante rígido. Razão pela qual, e porque cada caso é um caso, devem as Partes aconselharem-se junto a um Advogado, para elaboração do mesmo, já que um Contrato de Promessa mal elaborado, pode comprometer muito dinheiro. Sabia que se o comprador incumprir o contrato, o vendedor tem o direito a reter o montante que lhe foi pago a título de sinal? E sabia que se o vendedor incumprir o contrato, tem que devolver o sinal em dobro ao comprador? No entanto, note que nem o Acordo de Reserva nem o Contrato Promessa de Compra e Venda, são condição essencial para celebrar o negócio, mas sim uma prova escrita de compromisso antes da transmissão definitiva da propriedade. 4. APROVAÇÃO DO CRÉDITO À HABITAÇÃO Depois de analisadas as condições financeiras dos interessados na aquisição , o Banco procede à realização de uma avaliação do imóvel, através de um perito avaliador. Esta avaliação depende de muitos fatores como são a idade do imóvel, tipo de construção, localização, condição de habitabilidade, etc. É com base na avaliação que o Banco decide qual o montante a financiar. Tenha presente que o Banco não mutua a totalidade do valor do imóvel, pelo que os compradores têm que dispor de montante que varia atualmente entre 10% a 25% do valor do compra do imóvel ou da avaliação feita pelo Banco (conforme o que for mais baixo) – o chamado “valor de entrada”. 5. CELEBRAÇÃO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA Depois do crédito estar aprovado, está na hora de celebrar o contrato “prometido”, que é o da compra e venda do imóvel. Este contrato pode ser celebrado num Notário, através de Escritura Pública, ou junto de um Advogado, através de Documento Particular Autenticado. Na hora em que a compra e venda é celebrada, os Impostos IMT (imposto municipal sobre de transmissões onerosas de imóveis) e o IS (imposto de selo), já devem estar pagos à Autoridade Tributária. O IMT é pago apenas quanto à transmissão do imóvel. Mas o IS, quando há recurso a crédito, é pago duas vezes, uma pela transmissão do imóvel e a outra sobre o valor do empréstimo. As guias para pagamento dos impostos podem ser obtidas num Serviço da Autoridade Tributária ou através da AT Online. Depois de celebrada a compra e venda, o Notário ou Advogado que a celebrou, comunica a transmissão da propriedade ao Registo Predial e às Finanças. Sabia que a propriedade só se considera transmitida depois de averbada a transmissão no Registo Predial? QUAIS AS DESPESAS A SUPORTAR? Existem muitas outras despesas a suportar, para além do preço de aquisição do imóvel, nomeadamente: O chamado “valor de entrada”; Comissão de abertura de processo no Banco, a qual, por norma, é superior a € 300,00 (trezentos euros); Os impostos a pagar com a aquisição de um imóvel são o IMT e IS, cujo montante pode simular aqui; O IS a pagar pela contratação do empréstimo; Honorários a pagar ao Advogado ou ao Notário pela celebração do contrato de