IMOBILIÁRIO | Contrato-Promessa de Compra e Venda: o que deve saber!
O processo de aquisição de um imóvel passa por várias fases. O primeiro verdadeiro momento de assunção de compromisso entre vendedor e comprador é com celebração do Contrato-Promessa de Compra e Venda (“CPCV”), por via do qual o primeiro promete vender e o segundo comprar nos termos definidos no contrato. No entanto, um CPCV não é um contrato cujo conteúdo possa ser totalmente definido pelas partes, na medida em que existem normas legais imperativas que preveem consequências pela não verificação de certos requisitos. Saiba mais abaixo: 1. O que é contrato-promessa de compra e venda (“CPCV”)? É um contrato por via da qual o vendedor se obriga a vender e o comprador a comprar o imóvel objeto do contrato, nas condições definidas nesse contrato. 2. Com a celebração do CPCV o comprador fica com o direito de aceder ao imóvel sempre que quiser? Se no CPCV se convencionar que opera a tradição (posse) do imóvel, o comprador pode aceder ao mesmo a partir desse momento. Se nada ficar convencionado quanto à tradição do imóvel, ao comprador só é transmitida a chave com a celebração do contrato prometido (a compra e venda do imóvel). 3. É feito algum pagamento com a celebração do CPCV? Sim, por norma, quando é celebrado o CPCV, o comprador entrega ao vendedor um montante correspondente a uma percentagem do valor total da compra e venda (percentagem essa livremente fixada pelas partes). A este valor chama-se “sinal”. 4. Em vez de um valor total de sinal, é possível acordar o pagamento de várias parcelas? Sim, todos os montantes entregues pelo comprador ao vendedor antes da celebração do contrato de compra e venda, presumem-se sinal. 5. O pagamento do sinal deve realizar-se antes da assinatura do contrato? Não, o pagamento do sinal deve realizar-se imediatamente após a assinatura. 6. E se o comprador incumprir o contrato? Quais são as consequências? Se o comprador incumprir o contrato, o vendedor tem direito a fazer suas todas as quantias entregues até ao momento do incumprimento. Ou, em alternativa, a propor uma Ação Judicial contra o comprador que o obrigue a celebrar o contrato de compra e venda do imóvel. 7. E se o financiamento bancário for recusado? O comprador entra em incumprimento? Se essa questão não ficar devidamente aprovisionada no contrato, sim, pode entrar em incumprimento. Razão pela qual nenhum CPCV deve ser assinado sem antes ser revisto por um Advogado. 8. E se for vendedor a incumprir? Nesse caso, o comprador pode propor uma Ação Judicial contra o vendedor que o obrigue a celebrar o contrato de compra e venda do imóvel ou, em alternativa, pode exigir que o vendedor lhe devolva o sinal já pago, em dobro. 9. É necessário o reconhecimento de assinaturas num CPVC? Sim, a lei obriga que as assinaturas de promitente vendedor e promitente comprador sejam reconhecidas. Um CPCV sem assinaturas reconhecidas não tem valor jurídico, ou seja, não é válido nem produz efeitos. No entanto, quando é apenas uma das partes a não ter a sua assinatura reconhecida no contrato, esta não pode invocar a falta de reconhecimento em prejuízo da outra. Para além do reconhecimento das assinaturas, a validade e eficácia do CPCV estão ainda dependentes da declaração de existência de Licença de Utilização do imóvel ou da Licença de Construção (quando seja uma obra nova). 10. Onde posso celebrar o contrato definitivo de compra e venda de um imóvel? O contrato de compra e venda poderá ser celebrado por um Advogado ou por um Notário. 11. É possível registar a promessa de compra e venda no registo predial? Sim, é possível e aconselhável. Pois caso o imóvel seja vendido a terceiros, o registo da promessa de compra e venda vai impedir que esse terceiro consiga registar a propriedade a seu favor. Mas para tal, é necessário atribuir efeitos reais ao Contrato. Se o CPCV não tiver efeitos reais, o comprador nunca poderá exercer o seu direito contra terceiros, mas somente contra o vendedor. Para saber como é que consegue atribuir efeitos reais a um CPCV, contacte um Advogado. 12. Posso usar uma minuta de CPCV disponibilizada pela agência imobiliária? Pode, mas lembre-se que a minuta da agência imobiliária está redigida de modo a abranger o maior número de contratos possível, tornando-se demasiado genérica. E como em qualquer circunstância, contratos demasiado genéricos não protegem significativamente nenhuma das partes. Pelo que é imprescindível que contacte um Advogado para redigir o CPCV ou, pelo menos, para analisar a minuta disponibilizada pela agência imobiliária. De todo o modo, esta informação não dispensa a consulta de um Advogado. Prefira sempre uma Advocacia preventiva. Fonte: Código Civil
COVID-19 | RESPOSTAS ÀS SUAS DÚVIDAS SOBRE O NOVO CONFINAMENTO
No dia 22 de janeiro, entraram em vigor algumas restrições mais apertadas em relação àquelas que tinham sido determinadas a 14 e a 19 de janeiro. Encontre abaixo 33 perguntas que me foram colocadas sobre as novas regras. Se quiser deixar a sua questão, pode fazê-lo aqui ou nas minhas redes sociais Facebook e Instagram. Restauração e bebidas 1. Os restaurantes também encerram às 20h durante a semana e às 13h ao fim de semana? Não, as entidades obrigadas a encerrar nesses horários são aqueles vêm elencadas no Anexo II do Decreto n.º 3-A/2021. Como são, por exemplo, papelarias, estabelecimentos de venda de animais, lojas de ferragens e bricolage, oculistas, hortos, etc. Sendo que as entidades de venda a retalho de bens alimentares (mercearias, padarias, pastelarias, supermercados, etc), durante os fins de semana e feriados encerram às 17h, e não às 13h. 2. Nesse caso, a que horas encerram os restaurantes? Encerram no horário que foi editalmente determinado pelos Municípios no ano de 2020. Pelo que estes horário têm âmbito municipal, e não nacional. 3. Realizo serviço de entrega de refeições ao domicílio. Terei que encerrar o escritório às 20h? Não, uma vez que o escritório não é um estabelecimento aberto ao público e a atividade não está suspensa, não se aplica esta regra. 4. É proibida a venda de bebidas alcoólicas, independentemente da hora? As entidades que estão proibidas de vender bebidas alcoólicas durante todo o dia são às áreas de serviço e os postos de abastecimento de combustível. Os restaurantes estão proibidos de vender álcool a partir das 20h, tal como os estabelecimentos de venda de bens alimentares. 5. Disseram-me que não é permitida a venda de bebidas nos restaurantes. É verdade? Parcialmente verdade. Está proibida a venda de bebidas em regime de take-away (recolha à porta). No entanto, no âmbito de uma entrega de refeição ao domicilio, podem vender-se bebidas ( exceto alcoólicas a partir das 20h). Trabalho 6. Tenho uma declaração da minha entidade patronal sobre a não possibilidade de exercer teletrabalho, que foi emitida antes das novas regras. É necessário pedir outra? Não, desde que nessa declaração seja feita menção expressa às razões pelas quais o teletrabalho é incompatível. 7. A minha entidade patronal não me permite exercer as funções em teletrabalho porque não disponho de um computador na minha residência. É justificação? Não, se as suas funções são compatíveis com o teletrabalho, pode exerce-las deste modo sem consentimento da empresa. Sendo igualmente obrigação da empresa disponibilizar-lhe um computador para que o possa fazer através de casa. 8. A minha entidade empregadora encerrou e querem obrigar-me a gozar férias. Podem? Salvo a existência de Instrumento de Regulação Coletiva de Trabalho, que preveja coisa distinta, por lei, a entidade empregadora pode obrigar ao gozo de férias do ano anterior, uma vez que as férias vencidas a 01/01/2020, devem ser gozadas até 30/04/2021. Por sua vez, as férias vencidas a 01/01/2021, em pequenas, médias e grandes empresas só podem ser impostas pela entidade empregadora a partir de dia 01/05/2021 e até 31/10/2021. No entanto, ressalvo uma vez mais de que havendo Instrumento de Regulamentação Coletiva de Trabalho, as regras aplicáveis podem ser diferentes. 9. A minha empregada doméstica deixou de comparecer com fundamento nos números de infetados. Pode? Por quanto tempo? Posso denúncia o contrato? Cabe ao empregador ponderar de que forma pretende gerir a situação tendo em conta o facto de ter criado, ou não, as condições de proteção da segurança e da saúde da trabalhadora. Em todo o caso, se as condições de segurança estiverem garantidas, e uma vez que a prestação de serviço doméstico é incompatível com o teletrabalho, a ausência da trabalhadora pode considerar-se injustificada e por isso, consubstanciar justa causa de cessão do contrato de trabalho. Caso o trabalhador consinta com a não prestação do trabalho, as faltas podem considerar-se justificada mas com ausência de pagamento de retribuição. No entanto, há que ter em conta que a falta de cumprimento das regras de proteção do trabalhador, poderá considerar-se como causa legítima para a recusa de prestação de trabalho. E nesse caso, não há perda de retribuição do trabalhador. 10. Sou a única trabalhadora em funções presenciais na empresa. O meu horário tem que ser rotativo? Por razões de segurança e sanidade, sempre que o teletrabalho não é compatível com o exercício de funções, devem as entidades patronais reorganizar os horários e períodos de trabalho dos diversos trabalhadores, nomeadamente, através do desfasamento de horários e sistema de rotatividade. Não obstante, esta obrigação só se coloca quando exista mais do que um trabalhador a laborar nos escritórios da empresa. Pois havendo apenas um, não há horários a desfasar. 11. Até quando é que a empresa tem que afixar o calendário de férias? A regra é que as empresas tenham o mapa de férias aprovado e afixado até 15 de abril de cada ano. No entanto, no primeiro confinamento, esse prazo foi alargado para até 10 dias após o fim do Estado de Emergência. Ainda não existe nenhuma informação sobre a matérias, para este segundo confinamento, mas é possível que o prazo de 15 de abril seja prorrogado. 12. Com a diminuição de trabalhadores, o empregador pode obrigar os funcionários a executar tarefas não compreendidas nas suas funções? Atendendo às alterações organizativas que as empresas têm que realizar em função do novo confinamento, é possível que o trabalhador execute temporariamente outros serviços não compreendidos nas suas funções, desde que tais serviços não alterem substancialmente o conteúdo funcional da categoria profissional e que nunca importe qualquer redução da sua retribuição. Promoções 13. Os saldos foram proibidos? Vi que uma loja online estava a fazer promoções. Os saldos foram parcialmente proibidos, i.é, apenas para as entidades que se mantém em funcionamento. Todas as demais, que tiveram que encerrar, podem fazer promoções através das suas lojas/canais online. Circulação 14. Disseram-me que não posso transportar mais de 3 pessoas no carro. Não posso circular com o meu marido e os nossos dois filhos? Pode, a regra dos 2/3